Коммерческая ипотека

Коммерческая ипотекаКоммерческая ипотека - кредит, предоставляемый на приобретение нежилых помещений. Конкуренция среди банков заставляет их постепенно выводить на рынок ипотечного кредитования и такие продукты. Однако, как можно заметить, рынок ипотечного кредитования для физических лиц не то чтобы не развит, а до сих пор находится в зачаточном состоянии не смотря на всплески активности в момент бума приобретения недвижимости и последовавшего после этого кризиса. Коммерческую ипотеку необходимо разделить на два направления - для юридических и физических лиц. В данной статье мы поговорим о приобретении коммерческой недвижимости физическими лицами. 

С учетом сегодняшних реалий есть несколько проблем, связанных с выдачей коммерческой ипотеки физическим лицам. Обратившимися за таким кредитом могут быть либо индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность без образования юридического лица, либо физические лица, имеющие определенный доход, но решившие заработать дополнительно. В первом случае возникают проблемы с подтверждением официального дохода - очень часто предприниматели для минимизации налогообложения всеми силами занижают официальные доходы и увеличивают расходную часть. Во втором случае негативным образом срабатывает психология потенциальных заемщиков. Ведь при обычной ипотеке в основном обращаются люди, которые имеют постоянный доход и хотят стабильности. Приобретая квартиру или дому они получают свое жилье и стабильно вносят ежемесячные платежи по займу а не арендную плату дяде. Те же, кто планирует приобрести нежилую недвижимость, являются людьми достаточно рисковыми, которые за счет такого приобретения и сдачи в аренду площадей пытаются поправить свое материальное положение. В случае возникновения непредвиденных трудностей, такой заемщик просто перестает платить по договору и у кредитора возникают сложности. Конечно, реализация объекта залога или использование ее в дальнейшем для получения средств на погашение долга намного проще в связи с отсутствием необходимости процедуры выселения собственников, но это является непрофильной деятельностью банка, отвлекающей специалистов от основной деятельности.

Коммерческая ипотекаВторым и, наверное, наиболее значимым барьером в развитии коммерческой ипотеки в России является пробел в законодательстве. При оформлении залога жилой недвижимости банки защищены статьей 77 закона об ипотеке, где говорится о том, что регистрация перехода прав собственника на объект жилой недвижимости от продавца к покупателю и регистрация залога в пользу банка происходит одновременно. При приобретении нежилого объекта получается следующая ситуация - сначала банк должен дать деньги на его приобретение, а затем покупатель регистрирует право собственности и только после этого банк может оформить залог. В период между передачей денег и регистрацией залога проходит достаточно большое время и банк несет огромные риски.

Не смотря на пробел в законодательстве, некоторые банки (например, Траснкапиталбанк, Балтинвестбанк, Банк Советский, Татфондбанк)  все-таки предоставляют коммерческую ипотеку,  а свои риски снижают за счет дополнительных мер предосторожности:

  • просят продавца сначала оформить залог в пользу банка, а только потом заключить договор купли-продажи и получить деньги. В данном случае деньги кладутся в две депозитные ячейки - первую часть продавец получает после регистрации залога, а вторую - после оформления сделки купли-продажи. Возможно и осуществление одного платежа, но сути дела это не меняет;
  • компенсируют имеющиеся риски повышением процентной ставки на срок до момента регистрации залога в пользу банка экономически побуждая заемщика не затягивать с регистрацией права собственности и залога;
  • берут в залог не приобретаемую недвижимость, а жилую, имеющуюся в собственности покупателя. 

С учетом всех вышеописанных трудностей в отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет более короткие сроки и при этом более высокие процентные ставки. 

Комментарии (0)

К сожалению нет ни одного комментария, вы можете оставить его первым


Добавить комментарий:

Авторизуйтесь если вы уже зарегистрированы
  :